İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) hesabatına görə, 33.011 borcalana 1 milyard 748.012 milyon manat ipoteka krediti ayırılıb. Bundan əlavə, Fondun məlumatlarında deyilir ki, onların sahibkarlıq üçün verdiyi kredit məbləğinin 231 milyon manatı keçib. Eyni zamanda, 703 mənzil gələcəkdə satınalma hüququ ilə icarəyə verilib.
Xatırladaq ki, İKZF 2017-ci ilin sonunda “Azərbaycan İpoteka Fondu” ASC ilə “Azərbaycan Respublikası Kredit Zəmanət Fondu” ASC-nin birləşdirilməsi yolu ilə yaradılıb. Struktur bu təşkilatların hüquqi varisidir və uzunmüddətli güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi və ucuz maliyyə mənbələrinə çıxış ilə bağlı milli maliyyə qurumlarına likvidlik dəstəyi verən dövlət agenti kimi çıxış edir.
Buraya əlavə edilməlidir ki, milli valyutanın devalvasiyası nəticəsində ipoteka üçün yeganə maliyyələşmə mənbəyinə çevrilən fond idi və keçən ilin yanvar ayından etibarən ölkədə mənzil almaq hüququ ilə icarəyə götürmə mexanizmlərinin tətbiqinə başladı. Fond sosial icarə mexanizminin işə salınması çərçivəsində hazırlıq işlərinin başa çatdırılması, mənzil fondunun hazırlığı, habelə əlaqədar prosedurlar və daxili qaydalar barədə bir açıqlama yaydı. Eyni zamanda, təşkilat icarəçilər və icarəyəverənlər ilə yanaşı, yaşayış sahəsi üçün tələblərlə də bağlı qərar verdi.
Sözügedən mexanizmlə əlaqəli bütün iş prosesləri tam avtomatlaşdırılıb və “ASAN xidmət” mərkəzləri birbaşa bu işdə iştirak edib. Bu təşəbbüsün geniş ictimaiyyətə təqdim olunan mənzil fondunun genişləndirilməsi kontekstində əhəmiyyəti nəzərə alınaraq, bu yeniliyin tətbiqinin başlanğıcında ortaya çıxan geniş ictimai reaksiya başadüşülən idi. Bu gün yaşayış daşınmaz əmlak bazarında hökm sürən qiymət vəziyyəti orta gəliri olan vətəndaşların mənzili nağd şəkildə almasına imkan vermir və bu səbəbdən paytaxt sakinlərinin çoxu mənzili kirayəyə götürmək məcburiyyətindədir.
Bunu AYNA-ya açıqlamasında Azərbaycan Rieltorlar Birliyinin sədri Elnur Azadov deyib. Onun sözlərinə görə, bir mənzil kirayəsi ucuz deyil - ekonom mənzilin kirayəsinin qiyməti 400 manata, orta mənzillər isə 400 manatdan 800 manata qədərdir.
Həmsöhbətimiz bu orta hesablı məbləğlə vətəndaşın yalnız mənzildə yaşamaq hüququnun olduğunu söyləyib: “Bu səbəbdən, Fond vasitəsilə sonrakı mənzil almaq hüququ ilə icarə böyük maraqla qarşılandı. Axı, nəzəri olaraq, bu qurumla icarə müqaviləsi bağlayan bir şəxs yalnız yaşayış üçün pul ödəmir, bütün haqları ödəyərək, əmlakı alır. Sözügedən mexanizm çərçivəsində satılan mənzil miqdarı ilə bağlı yüksək tələbi nəzərə alsaq, bu, açıq-aşkar yetərli deyil”.
“Mənzil tələbi çox yüksəkdir, çünki şəhər əhalisinin təxminən 17-18%-i kirayədə yaşayır. Düzdür, buraya paytaxtda müvəqqəti kirayədə qalan tələbələr də daxildir - onlar ümumi kirayə mənzil fondunun dörddə birini təşkil edir. Ancaq bunu nəzərə alsaq da, mənzilə ehtiyac çox yüksəkdir. Qeyri-rəsmi məlumatlara görə, paytaxtda hər üçüncü ailənin yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmasına ehtiyac var”, - deyə o bildirib.
Fondun şərtlərindən biri də gəlir tələbidir, üstəlik icarə müqaviləsi bağlayan bir vətəndaşın rəsmi maaşı minimum ehtiyaclar və aylıq ödənişlərin ödənilməsi üçün kifayət etməlidir. Bu, bəlkə də İKZF-in ən vacib şərtidir, çünki bir vətəndaş 60 gündən artıq kirayə haqqını ödəməsə, müqavilə ləğv edilə bilər.
İpoteka kreditləşmə mexanizmində yaş həddi, gəlir sübutu və əvvəlcədən ödəniş üçün də ciddi tələblər var. Bunun səbəbi Fond hesabına əldə edilmiş yaşayış evinin borclunun mülkiyyəti olması üçün məbləğin əvvəlcədən ödənilməsi və yalnız ipoteka ilə satılmasıdır. Beləliklə, kirayəçi onunla müqavilə imzaladıqdan sonra aylıq ödənişin 12 misli miqdarında Fond hesabına vəsait köçürməlidir, bundan sonra isə aylıq ödənişlər edilməyə başlanılır.
“Rəsmi gəlir tələbi mənzillərin dəyərindən asılıdır, lakin bu tip mənzillərin qiyməti bazar qiymətlərindən çox yüksəkdir. Bazarda rəqabətədavamlı qiymətlərlə başa çatdırılmış yeni binalarda satılmamış mənzillər artıqlığı olmalıdır. Yalnız bu halda satınalma hüququ ilə icarə kimi bir mexanizm inkişaf edəcək və tələb olunacaq. Ancaq mənzillərimiz azdır və bu səbəbdən İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu inşaat şirkətlərindən qalan, likvid olmayan mənzilləri almaq məcburiyyətində qalır. Bu cür mənzillərin qiymətləri bazar qiymətləri deyil və istehlakçı təklif olunanları almaq məcburiyyətində qalır. Bu cür daşınmaz əmlakı kirayəyə götürmək istəyənlər var, lakin onlar azdır və təklif cəlbedici deyil. Ekonom büdcəsi üçün bir insanın 60 kvadratmetrdən bir az çox sahəli mənzilə ehtiyacı var, amma Fond geniş sahəli mənzillər təklif edir - 100 kvadratmetr və daha çox. Əlbəttə ki, bu cür mənzillər ucuz deyil”, - deyə Azadov vurğulayıb.
Onun sözlərinə görə, bir qayda olaraq, İKZF inşaat şirkətlərinin sata bilmədiyi geniş sahəsi olan mənzilləri alır: “İnşaat işlərini tamamladıqdan sonra şirkət mülkiyyət hüququnu əldə edir və müəyyən tələblərə görə yaranan, likvid olmayan aktivləri Fonda satır. O da öz növbəsində həmin mənzilləri öz vebsaytında yerləşdirir. İstehlakçı bazarda Fondun tapa biləcəyi və üstünə də öz qiymətini gəldiyi mənzilləri almaq məcburiyyətində qalır. Əsasən bunlar böyük sahəli, qiyməti bazar qiymətlərindən daha yüksək olan mənzillərdir. Mülk qiymətlərinin sabit olması üçün sağlam rəqabət olmalıdır. Bütün inşaat şirkətləri çox sayda tikinti aparırsa, keyfiyyət və müştərilər uğrunda yüksək rəqabət qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə aşağı salacaq. Bazarda təklif yaransa, Fond bir tender elan edəcək və ən yaxşı - ucuz və keyfiyyətli mənzil seçməyə başlayacaq. İnşaat şirkətlərinin likvid olmayan aktivlərini almaq məcburiyyətində qalmayacaq”.
Bir sözlə, bütün neqativlərin səbəbi mənzil bazarındakı qıtlıqdır. Ancaq vəziyyətdən çıxış yolu həmişə var. Həmsöhbətimizin fikrincə, İKZF alıcıların istəklərini mətbuatda elan edə bilər və tikinti şirkətləri bu tələblərə diqqətlərini cəmləşdirərək, mənzil tikib müştəriyə sata bilər: “Dövlət öz növbəsində bu cür şirkətləri maliyyə dəstəyi və vergi güzəştləri ilə stimullaşdıra bilər. Ümumiyyətlə, mənzil fondunun tikintisini intensivləşdirmək üçün vahid yanaşma tələb olunur. Bazarımız çox yavaş yenilənir, mənzil fondu çox köhnədir. Keçən əsrin 50-60-cı illərində “stalinkalar” tikildi, sonra ikinci tikinti dalğası başladı, 60-70-ci illərdə “xruşşovkalar” – 40-50 il üçün nəzərdə tutulan müvəqqəti mənzillər kütləvi şəkildə tikildi. Bütün bunlar mənzil fondumuzun böyük bir hissəsini təşkil edir, köhnəlib və çoxdan bərbad vəziyyətdədir. Sözün həqiqi mənasında, 10 ildən sonra belə evlərdə yaşamaq təhlükəli olacaq. Bütün bunların bir neçə ildə yenilənə bilməyəcəyini izah etməyə dəyərmi?”.
Mütəxəssis qeyd edib ki, Sovet dövründə iqtisadi və digər mənbələr bütün bunları qısa müddətdə qurmağa və yeniləməyə imkan verirdi: “İndi ölkənin belə mənbələri yoxdur. Məsələn, keçən əsrin 70-ci illərində bütün mikrorayonlar yenidən quruldu və təxminən 10-15 ildə Bakının üçdə biri yenidən inşa edildi. Ölkəmiz indi Sovet hökumətinin bu qədər genişmiqyaslı mülki inşaat üçün sahib olduğu gücə sahib deyil. Ancaq faktlarla mübahisə edə bilməzsiniz və köhnə mənzil “saatlı bomba”dır”.
Azadov bu vəziyyətin səbəblərini sadə rəqəmlərlə izah edib: “Məsələn, 1800 mənzilli 30-a yaxın binanın yerləşdiyi birinci mikrorayon artıq dövlət tərəfindən qismən qəzalı hal kimi tanınır. Mikrorayonun hamısını əhatə edən ilk pilot layihə çərçivəsində bərpa edilməsinə dair 83 saylı hökumət qərarı var. O vaxtdan 5-6 il keçib, lakin heç bir iş görülməyib, çünki layihə tikinti şirkətləri üçün iqtisadi cəhətdən sərfəli deyil. Belə layihə həmçinin tikinti tələblərinə ziddir”.
“Nazirlər Kabinetinin bir qərarı var, lakin yeni standartlara görə, tikinti aparmaq mümkün olmayacaq. İqtisadi baxımdan, bu layihə heç bir investor və inşaat şirkəti üçün sərfəli deyil, çünki üç il ərzində inşaat şirkəti mikrorayonu tamamilə bərpa etməli, vətəndaşlara köçürmə və kirayə haqqını ödəməli, eyni zamanda əvvəlki yaşayış həcmlərinin 15-20%-ni də üstünə gəlməlidir. İqtisadi faydaların olmamasının mahiyyətinə qayıdaraq, vətəndaşlara 1800 mənzil və digər çox milyon dollarlıq xərcləri kompensasiya etmək üçün tikinti şirkəti əlavə 4 mindən çox mənzil tikib satmalıdır. Və bu 4 min mənzili neçə ildən sonra satmaq mümkün olacaq? Bu, demək olar ki, 10-15 il çəkəcək. Müvafiq olaraq, şirkət yalnız uzun illərdən sonra investisiyalarını qaytara biləcək. Ən əsası isə indi bu ərazidə 1800 mənzil var və mikrorayon bərpa edildikdən sonra, təxminən 6000 mənzil olmalıdır, lakin bu sayda mənzil yeni bina tikilişi normativlərinə tamamilə ziddir”, - deyə ekspert fikrini tamamlayıb
