2009-cu il oktyabrın 1-də Azərbaycan Respublikasının yeni Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə mindi. Bundan sonra Azərbaycan SSR-in 1982-ci il 8 iyul tarixli Qanunu ilə təsdiq olunmuş Azərbaycan SSR Mənzil Məcəlləsi qüvvədən düşmüş hesab edilsə də, bu gün hələ də yeni Mənzil Məcəlləsi işlək deyil. Mənzil Məcəlləsində Mənzil Kommunal İstismar Sahələrinin (MKİS) hüquqi statusu haqqında bir cümlə belə qeyd olunmamasına rəğmən, MKİS-lər hələ də fəaliyyət göstərir, hələ üstəlik çoxmənzilli köhnə binalarda mənzil sahiblərindən illik vəsait də yığırlar. Maraqlıdır ki, Mənzil Məcəlləsində MKİS-lərin hüquqi statusu müəyyən olunmadığı halda, hansı qanuna əsasən fəaliyyət göstərirlər?
Mənzil Məcəlləsinin 7-ci maddəsinin 1-ci bəndinə görə, Mənzil münasibətlərinin subyektləri Azərbaycan Respublikası, Naxçıvan Muxtar Respublikası, bələdiyyələr, fiziki və hüquqi şəxslərdir. Bələdiyyələr mənzil münasibətlərində onların statusunu müəyyən edən qanunvericilik aktı ilə verilən səlahiyyət daxilində iştirak edirlər.
Maraqlıdır ki, Mənzil Məcəlləsində MKİS-lərin hüquqi statusu müəyyən olunmadığı halda, çoxmənzilli köhnə binalardan pul toplamasına rəğmən, bələdiyyələr də pul toplayırlar. Axı, bu qurumların hər ikisinin pul toplaması nə dərəcədə doğrudur? Yəqin ki, bələdiyyələrə Mənzil Məcəlləsində hüquqi status verildiyi üçün bələdiyyələr pul toplaya bilərlər. Amma gəlin görək, bələdiyyələr pulu topladığı kimi, qanunda nəzərdə tutulan öhdəlikləri yerinə yetirirlərmi?
Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinin 3-cü bəndinə görə, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
Vətəndaşların passivliyi MTK-lara imkan verir ki, öz bildiklərini etsinlər
Qanun mülkiyyətçilərə bu hüququ versə də, Bakı şəhərində 50-yə yaxın Mənzil Mülkiyyətçilərin Müşətərək Cəmiyyəti yaradılsa da, vətəndaşların çoxu bu qanundan xəbərsizdir. Çoxmənzilli köhnə binaların əksəriyyətinə pis-yaxşı JEK-lər nəzarət edir, yeni tikililərə isə MTK-lar “ağalıq” edir. Vətəndaşların passivliyi kommunal sahədə bu hüquqi şəxslərə imkan verir ki, öz bildiklərini etsinlər.
Halbuki, Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinin 4-cü bəndinə görə, çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Elə həmin yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır (141.5. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir).
141-ci maddənin 6-cı bəndinə görə isə çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin keçirildiyi gündən on gün müddətində çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçilərini açıq müsabiqənin nəticələri və həmin binanın idarə edilməsi müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi və Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur.
Sual olunur ki, qanun mənzil münasibətlərinin tənzimlənməsində bələdiyyələrə bu qədər səlahiyyət verdiyi təqdirdə bələdiyyələr öz funksiya və vəzifələrini niyə yerinə yetirmirlər? Ona görə, yaxşı olar ki, bələdiyyələr öz vəzifələrini yerinə yetirsinlər ki, çoxmənzilli köhnə binalara JEK-lər, yeni tikililərə isə MTK-lar nəzarət etməsinlər.
Bələdiyyələr MTK-ların “at oynatmasına” rəvac verirlər
Bələdiyyələr öz üzərlərinə düşən vəzifələri yerinə yetirmədiyi üçün hətta qanunun 141-ci maddəsinin 8-ci bəndinə görə, çoxmənzilli binanın istənilən sahə mülkiyyətçisi bələdiyyə tərəfindən bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər. Görünən odur ki, bələdiyyələrin öz üzərlərinə düşən vəzifələri icra etməməsi, vətəndaşların passivliyi əsasən də yeni tikililərdə MTK-ların “at oynatmasına” rəvac verirlər. Mülkiyyətçi ərazi üzrə müvafiq bələdiyyəni vəzifəsini yerinə yetirmədiyi üçün məhkəməyə versə, bələdiyyələr də öz üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirərdi. Lakin bələdiyyələr öz üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirmir, nə mülkiyyətçilərin yığıncağını çağırır, nə də çoxmənzilli binaların idarə üsulünun seçilməsində bir rol oynayırlar. Deyək ki, çoxmənzilli köhnə binalarda mülkiyyətçilər JEK-lərə elə də böyük məbləğ ödəmirlər. Amma hamı bilir ki, çoxmənzilli yeni binalarda MTK sahibləri hər kvadrat üçün istədiyi məbləği təyin edir. Kimisi bir kvadrat üçün 50, kimisi 30, kimisi də 20 qəpik müəyyən edir. Yəni Bakı şəhərində çoxmənzilli yeni binalar üçün vahid qiymət sistemi yoxdur. Bu da onu göstərir ki, bu sahədə ciddi özbaşnalıqdır.
Bələdiyyələrin bu məsələdə maraqları var
Bu zaman ortaya sual çıxır ki, bələdiyyələr MTK-ların bu özbaşnalığına qoymaq üçün hüquqi statusa malik olduqları halda niyə buna son vermirlər? Görünür ki, bələdiyyələrin burada öz maraqları olmasa, bu özbaşnalığa son qoyardılar. Əlbəttə ki, mütləq bələdiyyələrin bu məsələdə maraqları var. Bildiyim qədər bələdiyyələr çoxmənzilli yeni bina sakinlərindən pul yığmırlar. Aydın olur ki, bələdiyyələr öz üzərlərinə düşən vəzifəni, yəni sakinlərin yığıncağını çağırıb, binanın üsul-idarəsinin seçilməsini məhz ona görə yerinə yetirmilər ki, MTK-ların yığdığı pullara şərik olmasalar da, müəyyən hissəsi də onlara çatır.
Mənzil Məcəlləsinin 145-ci maddəsində də bələdiyyələr tərəfindən çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün şərait yaradılması vurğulanır. Təəssüf ki, bələdiyyələr çoxmənzilli binaların idarə edilmsində maraqlı deyillər. Elə buna görə də hər bir mülk sahibi Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinin 8-ci bəndini (Çoxmənzilli binanın istənilən sahə mülkiyyətçisi bələdiyyə tərəfindən bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər) əsas tutaraq bələdiyyələri məhkəməyə verərək buna məcbur etməlidir ki, üzərinə düşən qanuni öhdəliyi yerinə yetirsin.
MTK-ların çoxmənzilli binaları idarəetməsi özü belə qanunsuzluqdur
Əslində, Məcəllənin 44-cü maddəsinin 2-ci bəndinə görə, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı həmin mülkiyyətçilərin birinin təşəbbüsü ilə də çağırıla bilər. Amma bina sakinlərinin əksəriyyəti ilə əlaqə olmadığı üçün bir nəfərin bu addımı atması çətin prosesdir. Elə ona görə də bu yığıncağı ərazi üzrə müvafiq bələdiyyə çağırmalıdır və çoxmənzilli binanın idarəetmə sistemi müəyyənləşdirildikdən sonra isə mülkiyyətçilər tərəfindən yaşayış sahəsinə görə haqqın miqdarı təyin olunmalıdır. Amma bu gün əksər MTK-lar sakinlərin rəyini nəzərə almadan hər bir kvadrat üçün müəyyən qiymət qoyublar ki, bu da sakinləri qane etmir. Sakinlər kommunal haqqını ödəmədikdə isə komendantlar onları işığı, suyu kəsəcəkləri ilə hədələyirlər. Halbuki, işıq, su pulunun komendantların yığdığı kommunal haqqına dəxli yoxdur. Hanısa sakin işıq, su pulunu ödədiyi halda belə, kommunal haqqını ödəmədiyi üçün işığını kəsməyə cəhd edirlər. Əslində, bu, özü qanun pozuntusudur. Çünki işıq və ya su pulu ödənmirsə, bunu həmin sahələrə nəzarət edən qurumlar edə bilər. Hətta MTK-ların 2009-cu ildən bəri, yəni Mənzil Məcəlləsi qəbul edildikdən sonra özəl mülkiyyətdə olan çoxmənzilli binaları idarəetməsi özü belə qanunsuzluqdur. Bununla belə maraqlı bir məqam var ki, mənzil sahibi evini satmaq istəsə, gərək MTK sahibindən kommunal haqqı borcunun olmaması ilə bağlı “Forma-2” alsın, o zaman artıq ödəmədiyi aylıq borclarını birdəfəyə ödəməyə məcbur ediləcək. Ona görə də MTK sahiblərinin hüquqi şəxs kimi statusunun əlindən alnması üçün bələdəyyələri çoxmənzili yeni binalarda sakinlərin yığıncağını çağırmağa, yeni idarə üsulunun seçilməsinə şərait yaratmağa məcbur etmək lazımdır ki, sakinlər evini satan zaman “Forma-2” almaq üçün MTK sahiblərindən asılı vəziyyətə düşməsin.
Bələdiyyələrin hüquqi şəxs yaratmaq hüququ var
Doğrudur, bələdiyyə qanunla müəyyən edilmiş ərazi hüdudları daxilində yerli özünüidarəetmə formasıdır. Yəni qeyri-dövlət sistemidir. Amma “Bələdiyyələrin statusu” haqqında qanunun 34-cü maddəsinə görə bələdiyyələrin hüquqi şəxs yaratmaq hüququ var. Qanuna uyğun olaraq bələdiyyələr təsərrüfat fəaliyyəti ilə və qanunvericiliklə qadağan edilməmiş başqa fəaliyyətlə məşğul olmaq üçün müstəqil hüquqi şəxslər yarada bilər, onların yenidən təşkili və ləğvi məsələlərini həll edə bilərlər. Elə məhz “Bələdiyyələrin statusu” haqqında qanunun 34-cü, Mənzil Məcəlləsinin isə 141-ci maddəsinin 4-cü bəndinə əsaslanıb, bələdiyyələrdən çoxmənzilli yeni binalarda MTK-ların ləğvina hesablanmış, Məzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin yaradılması üçün addımlar atmasını tələb etmək lazımdır.
Hurriyyet.org
